بررسی تحلیلی قانون روابط موجر و مستأجر

در قانون مدنی اجاره به عنوان یکی از عقود معین مورد بحث قرار گرفته که در قالب آن موجر منافع عین مستأجر را برای مدت مشخص به مستأجر تملیک می کند، با توسعه جامعه و نیاز روز افزون مردم به استفاده از محل کار و سکونت، رفته رفته قرارداد اجاره از رابطه خصوصی صرف بین طرفین خارج شد و اهمیت اجتماعی یافت. بنابراین، نیاز به دخالت دولت در تنظیم چنین رابطه ای برای حفظ تعادل بین طرفین قرارداد که – معمولا از دو طبقه ممتاز اجتماعی هستند- بیش از پیش محسوس بود. به همین دلیل قانونگذاران با تصویب قوانین متعدد، سعی در دخالت هر چه بیشتر دولت در روابط موجر و مستأجر نمودند. با تصویب این قوانین نقش حاکمیت اراده در تنظیم قرارداد اجاره به ویژه تداوم آن کم رنگ تر شد و روابط موجر و مستاجر تحت حکومت قوانین امری اداره می شد. آغاز محدودیت اصل آزادی قراردادی در روابط موجر و مستاجر در قانون تعدیل مال الاجاره مستغلات مصوب 1317 بود که بعدها با فراز و نشیب هایی بعضا در جهت محدودیت دخالت دولت و بعضا در راستای تحدید حاکمیت اراده، در قوانین مصوب بعدی ادامه یافت.

با پیروزی انقلاب اسلامی به بازگشت به مقررات شرعی هدف اصلی قانون گذار بود.

اجاره هایی تحمیلی نظیر آنچه در قوانین 1339 و 1356 وجود داشت، از نظر قانون گذار جدید بر خلاف شرع تلقی می شد. برای رسیدن به هدف قانون گذار به اصطلاح و تغییر قوانین گذشته پرداخت.

اولین اصلاح اساسی در سال 1362 با تصویب قانون ویژه اماکن مسکونی بود و اجاره اماکن تجاری همچنان تابع قانون 1356 باقی ماند. اولین قانون که در خصوص اماکن تجاری بعد از انقلاب تصویب شد، ماده واحدة مصوب 1376 بود و سر انجام آخرین ارادة قانونگذار تصویب قانون مختصر روابط موجر و  مستأجر بود که بر اساس ماده یک آن تمام اجاره ها اعم از مسکونی و تجاری و غیره تابع قانون مدنی، تراضی طرفین و این قانون (قانون 1376) قرار گرفت.

تصویب این قانون، بازگشت به مقررات قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده طرفین در روابط قراردادی بین موجرو مستأجر بود. در واقع بعد از تصویب قانون مدنی سیر صعودی دور شدن از این قانون و نظارت دولت بر قراداد اجاره را می بینیم و بعد از پیروزی انقلاب به تدریج دورة بازگشت به قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده با تصویب قانون 1376 پایان یافت.

کتاب حاضر تحقیقی با هدف نقد و بررسی آخرین قانون روابط موجر و مستأجر، که در سال سال 1376 تصویب شد است. این قانون با وجود مختصر بودن آن، حاوی تحولات فراوان در روابط موجر و مستأجر در حقوق ایران بود که از مهمترین آنها می توان سرعت در تخلیه مورد اجاره پس از انقضای مدت و تحول مفهوم سرقفلی را نام برد. همچنین با وجود اینکه هدف اصلی این قانون یکسان کردن مقررات اجاره و پرهیز از پراکندگی قواعد حاکم بر قراردادهای اجاره بود، به دلیل تصویب ماده 11 و عطف به ماسبق نشدن قانون 1376 نسبت به قراردادهای گذشته، این قانون هرگز نتوانست هدف فوق را برآورده کند.

کتاب حاضر در 2 فصل ارئه می گردد. در فصل اول به بیان تحولات تاریخی قوانین مربوط به موجر و مستأجر خواهیم پرداخت. در این، فصل، تحولات تاریخی قوانین مذکور را در طول تاریخ قانونگذاری ایران چه قبل و چه بعد از انقلاب بررسی خواهیم کرد.

بحث اصلی ما در خصوص قانون جدید، در فصل دوم کتاب خواهد بود. در این فصل  قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 مورد نقد و بررسی قرار می گیرد. همچنین شرایط شکلی قرارداد اجاره، نحوه تخلیه اماکن استیجاری در قانون 1376، دایره شمول این قانون و بحث سرقفلی مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

بی تردید قانون فوق به عنوان قانونی که هم اکنون بر قراردادهای اجاره اعم از مسکونی و تجاری حاکم است، همانند هر قانون دیگری دارای نقاط ضعف و قوت فراوان است که نظریات حقوقدانان و قضات و رویه قضایی می تواند در اصلاح آن مؤثر باشد. برخی از نواقص مذکور در آئین نامه های سالهای بعد رفع شد اما پیش بینی قواعدی جدید در ائین نامه (در حالی که قواعد مذکور در قانون نیامده است) نیز خود از ایرادات بسیار مهم قانون و آئین­نامه­های اجرایی آن است.

کتاب حاضر کوششی در جهت بیان ایرادات قانون 1376 و آئین نامه های آن است که در آن مباحث مطرح شده در این قانون با توجه به مواد قانونی مذکور در آن مورد بررسی و نقد و تحلیل قرار گرفته است. با توحه به تحلیل ها و نقدهای علمی که حقوقدانان و قضات از زمان تدوین این قانون تاکنون ارائه دادهاند این کتاب را باید تلاش علمی ناچیزی در جهت بررسی آن دانست که نمی توان آن را خالی از نقص پنداشت.